Uchwałą w „lex deweloper”

Specustawa, zwana w powszechnym obiegu „lex deweloper”, którą Sejm RP przyjął 5 lipca 2018 roku, daje firmom możliwość budowania mieszkań niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Nie jest już konieczne przeprowadzanie czasochłonnej i kosztownej procedury związanej ze zmianami MPZP. Projekt dewelopera nie może natomiast naruszać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które określa w sposób ogólny politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania terenu gminy.

60 dni na decyzję
Deweloper, chcąc skorzystać z możliwości oferowanych przez nowe prawo, powinien wystąpić z wnioskiem do Urzędu o ustalenie lokalizacji inwestycji. W dokumencie będzie musiał określić np. plan zagospodarowania terenu. Wniosek powinien zostać opublikowany w Biuletynie Informacji Publicznej. Od tego momentu mieszkańcy mają 21 dni na składanie uwag. Z kolei rada miejska jest zobligowana do podjęcia decyzji w sprawie zezwolenia lub odmowy ustalenia lokalizacji inwestycji w ciągu 60 dni.
Twórcy ustawy przekonują, że znacznie skraca ona czas potrzebny na dopełnienie wszystkich formalności związanych z przygotowaniem inwestycji. Nowe prawo ułatwia także budowanie na terenach, które do tej pory nie były przewidziane pod budownictwo mieszkaniowe. Wszystko to ma zmierzać do poprawy dostępności mieszkań.
Nie brakuje też przeciwników „lex deweloper”. Twierdzą oni, że ustawa wprowadzi w przestrzeni miejskiej jeszcze większy chaos niż dotychczas. Mówią nawet o bezkarnym i bezładnym betonowaniu miast czy o zezwoleniu na likwidację terenów zielonych.

Ustalić standardy
Ochroną przed ewentualnym bałaganem spowodowanym przez ustawę może być uchwała rady gminy w sprawie ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych. Taką taktykę obronną chce przyjąć też burmistrz Grójca Dariusz Gwiazda. – Chcemy mieć narzędzie, które będzie nas chronić przed burzeniem architektonicznego porządku naszego miasta – argumentuje szef grójeckiego samorządu.
W grójeckim magistracie powstał już projekt uchwały. Zakłada on m. in., że nie można lokalizować nowych bloków w odległości większej niż 1500 metrów od szkoły podstawowej i przedszkola, które są w stanie przyjąć określoną liczbę dzieci (dla podstawówek – nie mniej niż 10% planowanej liczby wszystkich mieszkańców planowanego bloku czy osiedla, dla przedszkoli – 5%). 
Uchwała ma również regulować kwestię liczby miejsc parkingowych. Zgodnie z propozycją burmistrza inwestor na każde mieszkanie o powierzchni do 40 metrów kwadratowych powinien przewidzieć jedno stanowisko postojowe, a dla większych – półtora. 20% miejsc parkingowych musi być udostępnione na parkowanie ogólnodostępne. Z kolei na każde 100 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej lokalu, gdzie prowadzona jest działalność usługowa lub handlowa, trzeba wyznaczyć 3 miejsca dla aut osobowych. Mniejsze lokale będą wymagały znalezienia co najmniej 2 stanowisk. Jednocześnie parkingi, jak stanowi projekt uchwały, muszą być usytuowane na nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie lokalizacji inwestycji.
Inna istotna regulacja dotyczy wysokości budynków mieszkaniowych. Powinny one posiadać maksymalnie cztery kondygnacje, chyba że MPZP stanowi inaczej lub w promieniu 250 metrów od planowanej inwestycji znajduje się już wyższy blok.

Konsultacje z deweloperami
Uchwała w sprawie ustalenia lokalnych standardów urbanistycznych została przedłożona radnym na sesję zaplanowaną na lutego 25 lutego 2019 roku. Rajcy jednak zdecydowali o usunięciu jej z porządku obrad. – Pracowaliśmy nad tą uchwałą podczas posiedzeń komisji, ale doszliśmy do wniosku, że powinniśmy zaprosić do rozmów najprężniej działających przedsiębiorców budowlanych. Chcemy skonsultować z nimi założenia, aby stworzyć taką uchwałę, którą będzie dla wszystkich konsensusem – argumentował radny Jerzy Antoniewicz, który zaproponował wycofanie uchwały z harmonogramu sesji.
Wniosek Antoniewicza poparło siedemnaścioro radnych. Tylko troje, Artur Moskal, Weronika Piwarska i Małgorzata Szymańczak, opowiedziało się przeciwko.

Firmy chcą skorzystać
Tymczasem do grójeckiego magistratu wpłynęły już pierwsze wnioski od jednego z grójeckich deweloperów o ustalenie lokalizacji inwestycji w trybie specustawy. W jednym przypadku – mowa o planowanej budowie domu wielorodzinnego przy ul. Polskiej Organizacji Wojskowej 1C w Grójcu, na działce, gdzie działała firma Murbet – radni podjęli decyzję odmowną. Podzielili oni tym samym zdanie burmistrza, który uznał, że deweloper przewidział stanowczo zbyt mało miejsc parkingowych na terenie objętym inwestycją. 
Dwa kolejne wnioski zostały już rozpatrzone przez radę pozytywnie (choć niejednogłośnie). Dotyczą one inwestycji planowanych przy Piłsudskiego 59F i 61. Radni wydali taką decyzję, mimo że negatywną opinią na temat planów dewelopera wydała Miejska Komisja Urbanistyczno-Architektoniczna oraz straż pożarna (opinie te nie są jednak wiążące dla rady). Pierwsza instytucja miała zastrzeżenia do zbyt małej liczby miejsc parkingowych, druga zaś uznała, że nie zostaną spełnione wystarczające warunki ochrony przeciwpożarowej.